В эксклюзивном интервью порталу United Volga Исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки Дания Вагапова рассказала о доступном и недоступном жилье, удачном инвестировании в недвижимость, отношениях с губернатором, вероломности членов Совета Федерации и немного – о себе.

«В Самаре невозможно насытить рынок жильем, которое готово к регистрации и оформлению права собственности»

- Каковы перспективы жилищного кредитования в условиях нашего строительного рынка?

- Жилищное кредитование – единственный способ решить свою жилищную проблему для человека, который работает, имеет заработок и  желание улучшить свои жилищные условия. В случае, если человек не дееспособен и имеет право на какие-то льготы, он может стоять в очереди на предоставление социального жилья. Для всех остальных – альтернативы жилищному кредитованию нет. Они должны рассматриваться в тесной связке, потому как товаром для ипотечного кредитования является готовое жилье, которое предлагается к реализации. Если товара недостаточно, возникает дефицит, если есть дефицит на любой товар: будь то жилье, сапоги или чайные сервизы, возникает ажиотаж, и цены на товар начинают расти. Пока строительный рынок не будет заполнен, объемы ипотечного кредитования будут сдерживаться. Строительный рынок, развиваясь, тоже может иметь проблемы. Он связан с рынком строительных материалов – с его проблемами и возможностями. Все эти три направления должны развиваться поступательно, в соответствии с возможностями создавать предложение.

- А ипотека не способствует росту цен на жилье? Ведь, по сути, она увеличивает количество тех, кто может себе позволить купить жилье.

- В принципе, это возможно. Но на сегодняшний день, по данным органов госрегистрации, количество сделок по ипотечному кредитованию, и Самара не является исключением, составляют от 1 до 3% всех сделок. Такой объем не может диктовать цены на рынке жилья. Возможности ипотечного кредитования сегодня не являются стимулом к росту цен. Стимулом явился тот пресловутый, трижды клятый закон № 214 «О защите прав участников долевого строительства». Он резко спровоцировал ту ситуацию, которая наблюдается сейчас. А в принципе, ипотечное кредитование не может стимулировать рост цен на жилье хотя бы по той причине, что у нас в Самаре, проблемой является не невозможность получения ипотечного кредита, а невозможность насытить рынок полноценны жильем – жильем, которое имеет всю проектно-сметную документацию, готово к регистрации и оформлению права собственности на эти квартиры. Эта ситуация сегодня здорово сдерживает рост объемов ипотечного кредитования, потому как основная схема, по которой мы работаем, - привлечение внебюджетных источников - рефинансирование ипотечных кредитов. А рефинансирование возможно только по жилью, которое можно оформить при наличии всей необходимой документации.

- И все же количество ваших заемщиков растет…

- Да, на сегодняшний день количество наших заемщиков порядка 5 тысяч  человек. К нам стало обращаться  больше людей. Количество заемщиков растет на 100-150% ежегодно. Это достаточно сложно. Тем более, что заемщик – это не просто человек, который взял кредит и ушел. Это наш клиент, который приходит к нам как минимум раз в месяц. 5 тысяч человек ежемесячно – тот поток людей, который проходит через нас. Благосостояние народа увеличивается. Если сравнить с 2002 годом – доходы семьи, я имею в виду наших клиентов, составляли порядка 9-10 тысяч рублей на семью, то по сегодняшней статистике – 20,6 тысяч рублей.  За 3-4 года доходы граждан увеличились вдвое. Это касается только официальных доходов. Другое дело, что, к сожалению, цены на жилье растут еще быстрее, чем доходы. Так что привести в соответствие доход нашего заемщика и стоимость квадратного метра можно только при насыщении рынка жильем. Только в том случае, если мы будем много строить, прекратится бешеный рост цен. И тогда можно будет делать ипотеку более доступной. Тогда необходимо будет снижать процентную ставку, сокращать требования к кредиту – первоначальный взнос, и так далее. Тогда можно будет работать на доступность. А сегодня? Ну, сделайте ставку 3%, или 2%. Но если жилья нет, вы квартиру не купите.

«Если из окна вид на трущобы – это не элитное жилье»

- На самом деле я хотела сказать о том, что элитное жилье выходит, более востребовано? Как средство капиталовложения?

- Элитное жилье – это не сфера нашего интереса. У меня не покупают элитное жилье. Уж если говорить про элитное жилье, я даже не знаю, что можно в Самаре назвать элитным жильем. Если у меня из окна вид на трущобы – это не элитное жилье. Если я поднимаюсь на пятый этаж и сверху вижу это убожество… Это что, элитное жилье? Это просто вложение денег. Элитное жилье – это дом на берегу Волги, с подъездом и стоянкой для катера. А то, что вы называете элитным, это просто жилье в центре.

- Я  имела в виду большие квартиры…Почему-то таких строится очень много…

- На самом деле, в последнее время предпочтение людей состоятельных – это квартира бизнес-класса. Чтобы была спальня, кабинет и нормальная кухня. А большие квартиры, которые какое-то время назад появились, я имею в виду квартиры по 100, 150, 200 и 400 квадратных метров… Дело в том, что раньше никогда не было такого жилья, его просто не могло быть. И вдруг стало можно. И каждый, у кого была возможность, попробовал.

И сейчас те, кто попробовал, поняли, что это не нужно. Лучше иметь в городе одну маленькую одно - двух комнатную квартиру приличного метража, чтобы было уютно и было место, где можно переночевать. А деньги лучше вложить в малоэтажный дом за городом. Это гораздо удобнее, когда над тобой никто не гремит и не звенит. Сейчас спрос выровнялся. Опыт, полученный теми, кто пожил в так называемых элитных квартирах, показал, что это излишество. Вы вложили деньги, но самое интересное, что продать такое жилье практически невозможно. Легко продаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Даже трехкомнатные - с трудом. Сейчас весь строительный рынок переориентируется на такое жилье.

- То есть жилье бизнес-класса все же строится?

- Да, это подтверждается нашим общением с застройщиками. Даже если нам предлагается дом, в котором начинают рисовать квартиры двухкомнатные по 90 и 140 квадратов, мы от них отказываемся. В таком случае мы настаиваем на перепланировке – однокомнатные квартиры до 40 метров, двухкомнатные – до 60. Такие квартиры пользуются спросом. Но вот что интересно. Если у меня есть предложение по однокомнатным квартирам по 45 метров   и 33 метра, у меня сначала уходят по 45. И только потом 33. С двухкомнатными наоборот – разбирают обычно те, что поменьше.
 
- С какими компаниями вы работаете?

- Мы покупаем квартиры у тех, кто работает долгое время на рынке, имеет хорошую репутацию, сдается в график. Все строители сейчас находятся в одинаковом положении – у каждого недостает некоторых документов. Но опыт работы показывает, что все это регистрируется. Но если так не работать, значит не работать совсем, не покупать никаких квартир, кроме «вторички», которая уже находится в аховом состоянии. Если говорить о хрущевке на Металлурге, то однокомнатная квартира стоит 1,7 млн. руб. Надо думать, что это нонсенс.

«Дом в рамках нового закона появится через 4,5-5 лет»

- Разговоры о том, кто виноват в недостаче документов для регистрации, идут постоянно…

- Не надо искать того, кто виноват. Ну, была такая практика, так работали все. И Москва, и Новосибирск, и Питер, и Самара. Мы не ищем виноватых. Просто законодатель решил поменять ситуацию. И решил ввести новый градостроительный и земельный  кодекс. Недостаток новой системы только в том, что не было предусмотрено переходного периода. Надо было дать достроить дома, которые начали строить по старым правилам. Если есть площадка, на которой уже произвели отселение и понесли затраты, надо, чтобы на этой площадке все было закончено в рамках старого порядка. Тогда не надо было бы никого искать. Надо было просто разграничить объекты на те, которые строятся в рамках старого закона и те, которые строятся по-новому. Я согласна с тем, что имеются площадки, взятые до лучших времен или на перепродажу. Таких площадок много. К ним пока не приступали. Их надо изымать и выставлять на торги. Но ведь принят и другой закон, по которому муниципалитет обязан выставлять на торги готовые площадки. То есть сначала квартал надо расселить, подвести туда свет, газ и все трубы, и с коммуникацией выставлять на торги. Раньше это делали застройщики, и за подведение коммуникаций платили покупатели квартир. Откуда у муниципалитета деньги? Надо было думать изначально, что в муниципальных бюджетах денег на это не найдется. Значит надо переориентировать бюджет. В течение года расселить квартал. Потом найти денег и подвести коммуникации. Потом только проводить тендер. 2-2,5 года уйдет только на эту подготовку. Потом тот, кто выиграл эту площадку, готовит все документы – проекты, расчеты стоимости. Это еще минимум год. Только через три года к площадке приступают. Срок строительства – полтора года. Через 4,5-5 лет у нас появится дом в рамках нового закона. Нельзя же рубить то, что начали!

- Как Вы относитесь к информации о том, что в этом году не сдано ни одного квадратного метра жилья?

- По последним данным, Майоров сообщил нам на совещании по реализации нацпроекта, по которому ввод жилья составляет 9% от прошлого года. Думаю, что к концу года ситуация исправится, люди ведь работают адекватные, и понятно, что построенные дома, особенно те, в которых живут люди, будут зарегистрированы. По-другому нельзя. Иначе это социальный взрыв.

- Значит, все дело в том, что принят неправильный закон?

- Да, и мы не раз говорили, что нельзя принимать этот 214 закон. Да, он нужен. Но он не актуален сейчас. Раньше обманутых дольщиков были сотые доли процента от совершенных сделок в долевом строительстве. А выходом закона подкосили столько застройщиков, что обманутых дольщиков стало такое количество, что они начали открыто выражать свой протест. А ведь мы об этом говорили еще не стадии разработки закона, и за месяц просили не вводить его в действие. Но в Совете Федерации нам сказали, что уже ничего остановить нельзя – президент уже подписал, как же отменять введение в действие. «Как мы президенту скажем?». Пауза. Занавес. Больше сказать тут нечего. Сейчас закон пытаются привести в нормальный вид, уже и поправки готовы. Депутаты смотрели их, смотрели, а потом ушли в отпуск. Будем ждать, когда они изменения примут. Но даже принятие плохого закона – это шаг положительный. Жизнь покажет, что в законе не так. И законодатель, хочет он этого или нет, закон поправит.

«Ни одна страна в мире до конца не решила свой квартирный вопрос»

- А Вы помните, когда начали заниматься ипотекой, сколько было критики в Ваш адрес?

- Помню, как это забыть. И газеты ехидно писали: выдан один ипотечный кредит, выдано три ипотечных кредита. Издевательств было много. Да и сейчас достаточно критики, недоброжелательных статей. Но я думаю, что это политический заказ, а не объективность. Реальность говорит о том, что ипотека как механизм создана, она доступна для всех категорий. Если раньше был достаточно жесткий отбор, то сегодня мы предлагаем квартиру без первоначального взноса, без подтверждения дохода; кредит на ремонт квартиры, на приобретение на вторичном или первичном рынке, на газификацию. Любая потребность удовлетворяется. Чего бы не говорили недоброжелатели и злопыхатели, ипотека есть и будет. Альтернативы ипотеке пока нет.

- Вы сразу поняли, что это у Вас получится, или было желание все бросить и вернуться в банковский бизнес?

- Как у каждого нормального человека у меня бывали тяжелые моменты, особенно когда критика была необоснованной. Особенно неприятно, когда критикуют люди вроде бы образованные и понимающие, что к чему. Но желания бросить не было. Было желание доказать. И сегодня я могу доказать любому пессимисту, что ипотека - это выгодно и реально. Другое дело, когда я видела, как это делается за рубежом… Не сравнится уровень доходов там и в России: если там все доходы в основном официальные, то у нас – в основном – неофициальные. Трудно было приспособить ипотеку к России. И теперь мы можем сказать, что у нас не французская, немецкая или американская ипотека -  она российская. А уж если говорить об истории, то Россия задолго до Америки задействовала схему ипотечного кредитования. Объемы сделок по ипотеке в царской России с 1903 по 1914 годы составили 90% от всех сделок. Сегодня – 2-3%. У нас есть к чему стремиться. Если мы выйдем на половину от прежних объемов – это будет огромное достижение. Национальный проект по жилью как раз говорит о том, что сегодня другого предложить народу нельзя.
Вообще, ни одна страна в мире до конца не решила свой квартирный вопрос. Люди рождаются, появляются новые семьи, старые распадаются, нужно новое жилье, миграция населения, переезд на учебу, работу – это всегда было и всегда будет. Поэтому жилищная проблема касается всех, это вечная тема.

«Титов – отец русской ипотеки»

- Мне всегда хотелось задать Вам этот вопрос. Интерес журналистов к Вам очень большой. Вы сами его как объясняете? Занимаемой должностью или все же Вашей личностью?

- Я думаю, что интерес связан с ипотекой. Это на слуху, об этом много читают. Я уже взрослая девочка, в моей жизни было и хорошее, и плохое. Я хочу сказать, что когда я оказывалась в «черной полосе» жизни, все забывали, кто такая Вагапова и почему ее нет, хотя как человек я какой была, такой и осталась. Вывод – интерес к ипотеке, а не к Вагаповой.

- Тем не менее,Вашу открытость нельзя не заметить. Вам это не мешает?

- Слава Богу, нет. Есть я, есть работа, есть продукт, который я создала, мы создали, продукт востребован. Это мне не вредит. Мне интересно этим заниматься, я делаю дело, которое нужно людям. Спасибо Константину Алексеевичу (Титову – губернатору Самарской области – прим. United Volga), что он  предложил эту должность. Банк – это уже было бы для меня чуть-чуть скучно. И даже не чуть-чуть. Именно Титов стоял у истоков ипотеки в России. Он возглавлял тогда рабочую группу при Госсовете и мы через него протолкнули то, чего раньше было нельзя. Мы через него докладывали президенту, что ипотека – это как раз то, что нужно народу. И это стало реальностью. Мне повезло не только с этой должностью. Константин Алексеевич – это как крыша, крыша ипотеки. Мы когда с коллегами встречаемся на конференциях, они говорят, что Титов – отец русской ипотеки. Именно его участие, его напор, его интеллект помогли. Когда ипотека только начиналась, все держалось на авантюризме. Мы обсуждали с ним, как лучше стянуть все нити воедино, чтоб система заработала. Выходишь из его кабинета, из Белого дома, будто крылья за спиной, летишь и работаешь. Мне повезло, что я оказалась здесь и с этим человеком.

«Кредит Титову мы не дали»

- Да, многие Вам вспоминают тот знаменитый тост: «А кто не выпьет за нашего губернатора»…

- Тот сука. Есть такое.

- Он сам-то как к этому относится?

- Ну,  как любой руководитель. Я и при нем такое говорила. Это, конечно, хулиганство. Он ведь какой – если работаешь, не допускаешь больших ляпов – то вроде как тебя оставляют в покое. Если где-то прокололся, а это сразу становится видно, то… он имеет нас. И получаем по полной программе.

- А Вы помните, как познакомились с Титовым?

- Конечно, помню. Он пришел к нам в банк за кредитом. Мы тогда еще, кажется, были Промстойбанком. Мы ему отказали.

- Он  в каком качестве пришел?

- Он пришел как предприниматель. Это было первое знакомство. А потом…жизнь свела. Теперь я к нему прихожу – говорю: «Константин Алексеевич! Дайте денег на кредиты молодым семьям». Не даром говорят: «Не плюй в колодец». Жизнь ведь идет по спирали. Сейчас, когда он мне отказывает, мне не так обидно.

- Интересно, а он помнит этот случай?

- Думаю, да. И если помнит и так относится к ипотеке – значит, он очень благородный человек.

- Вы же из Оренбургской области, из Сорочинска. Часто на родине бываете?

- На прошлой неделе была. В пятницу нервы не выдержали, мне захотелось к маме под бок. Вечером уехала, а в воскресенье вернулась. Сорочинск около Тоцка. Там, где в 1954 году взрывали атомную бомбу. Так что я мутант (смеется и делает страшные глаза – прим. United Volga). Когда в компании начинают шутить на тему - почему я такая умная, я всегда отвечаю, что я мутант.