«Досье»
Спец проект United Volga - досье на всех известных личностей
Рубрика «Интервью»
Корреспонденты UV общаются с главными действующими лицами сегодняшних новостей
Коротко: Ситуация на рынке труда Самары
Доходное место. Какие сегменты недвижимости прибыльнее

Несмотря на то, что в последнее время сегмент коммерческой недвижимости развивается очень бурно, эксперты советуют инвесторам делать ставку не на него, а на сектор жилой недвижимости.  Рынку же офисных и торговых помещений Самары, по прогнозам некоторых аналитиков,  в ближайшие годы грозит перенасыщение, и инвестировать будет более выгодно в сегмент складских помещений, который стал активно формироваться только в последнее время.

Частным инвесторам эксперты советуют вкладывать свои средства, приобретая квартиру, как на вторичном рынке, так и в новостройке. «В первом случае удастся заработать за счет стремительного увеличения стоимости любого жилья, а во втором сумма прибыли возрастает еще и благодаря тому, что квартира в строящемся доме была значительно дешевле, чем в полностью готовом.

Кроме того, в пользу нового дома говорит и тот факт, что любая новостройка по потребительским характеристикам превосходит квартиры вторичного рынка», - говорят специалисты инвестиционной компании «Дом». - Инвестиции в жилье по-прежнему несоизмеримо выгоднее, чем, например, банковские вклады: выплаты по ним не превышают 10-12%, тогда как индекс доходности вложений в жилую недвижимость может составлять от 40 до 70% годовых». За 2005 год цены в сегменте вторичной недвижимости выросли в среднем на 40%, квартиры на рынке новостроек (с учетом стадии строительства)  подорожали более чем на  50%. Прогнозируемый рост цен на жилую недвижимость на  2006 год – не менее 50%.

Доходность в сегменте коммерческой недвижимости сегодня является менее высокой, и в случае покупки объекта с его последующей реализацией  не превышает 20-25%. Риэлторы и строители объясняют это тем, что данный сегмент сегодня насыщен предложениями, в последнее время он бурно развивается за счет строящихся объектов.

«Еще три-четыре года назад немногочисленные игроки этого рынка говорили о глобальной нехватке офисных, торговых и складских помещений: по некоторым оценкам, спрос в полтора-два раза превышал предложение. Но сейчас положение несколько изменилось», - отмечает генеральный директор ИК «Дом» Евгений Поберезкин.

С ним соглашаются и другие участники рынка, которые прогнозируют, что в дальнейшем увеличение объемов предложений может спровоцировать перенасыщение рынка и снижение ожидаемой прибыли. 

По данным риэлтерских компаний Самары, в 2005 году на рынок было введено около 100 тыс. кв. м, еще около 150 тыс. кв. м появится в этом году. «В планах на 2007-2008 годы сдача в эксплуатацию делового центра, площадь которого составит не менее 90 тыс. кв. м. При этом следует отметить, что помимо первичного офисного рынка существует еще и вторичный рынок, объем которого заметно выше. Это старые офисные или административные здания, а также недавно построенные, но уже заселенные бизнес-центры, в которых часть площадей может время от времени выходить на рынок из-за смены арендаторов или одного из владельцев», - добавил Поберезкин.

Дефицит торговых площадей, отмечаемый аналитиками в последние годы, также уже практически покрыт. До конца года будет введено еще около 10 объектов. Общая площадь новой торговой недвижимости, по прогнозам, составит в этом году 150 тыс. кв. м, а в следующем – как минимум 100 тыс.кв. м.

Тем не менее, несмотря на возрастающую конкуренцию, аналитики ИК «Дом» прогнозируют в текущем году доходность вложений в строительство объектов данного сегмента на уровне 20 %.  «Учитывая, что в Самарском регионе активно развивается бизнес, приходят международные и российские сети, сегмент торговой недвижимости все же остается привлекательным для инвесторов», - резюмирует Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании «Спектр недвижимости».

Риэлторы замечают, что в Самаре и регионе растет интерес к строительству складских помещений. Раньше этот сегмент был неразвит, так как доходность инвестора от возведения складов ниже, чем от строительства офисных и торговых помещений. Но, учитывая растущую конкуренцию в двух последних сегментах, инвесторы постепенно начинают ставить на складские площади.

При этом эксперты отмечают, что наиболее перспективным считается строительство логистических центров, и оценивают рентабельность таких проектов в 18 – 20 % годовых. «Учитывая, что на европейском рынке приемлемым уровнем рентабельности инвестиций в недвижимость считается 8-12% годовых, инвестиции в складскую недвижимость Самары можно считать очень выгодным вложением», - подчеркивает Поберезкин.

Завершая обзор инвестиционной привлекательности различных сегментов самарского рынка недвижимости, нужно отметить, что в секторе коммерческой недвижимости сегодня преобладает не сдача офисных и торговых помещений в аренду, а их продажа. Это связано с тем, что возврат инвестиций происходит в течение длительного времени, а самарские инвесторы практически не рассматривают вариант, когда возврат вложений не происходит в течение 5 лет. Сегодня динамика сроков окупаемости кв. м коммерческой недвижимости, приобретенной для последующей сдачи в аренду, в сегменте офисов составляет от 4 до 5 лет, торговых объектов – до 5 лет, складов – около 8-9 лет.  

Рейтинг инвестиционной привлекательности недвижимости и прогноз доходности на 2006 год

Место в рейтинге Сегмент рынка Прогноз доходности в 2006 году
1 Первичный рынок недвижимости От 50-70%
2 Вторичный рынок недвижимости 40-50%
3 Офисные помещения 25-35%
4 Торговые площади 20-30%
5 Складские помещения 15-20%

Источник: ИК "Дом"


МНЕНИЕ  

- По Вашим прогнозам, в какое жилье нужно будет вкладываться как в наиболее прибыльное в течение следующих 5-6 месяцев? 

Евгений Поберезкин, инвестиционная компания «Дом»:   
Наиболее инвестиционно привлекательным сегментом рынка недвижимости сегодня является строящееся жилье. Покупая квартиру на первичном рынке сегодня, инвестор получает выгоду дважды: за срок строительства (1,5 - 2 года) цены вырастут минимум в 1, 5 раза (с учетом минимального за последние 5 лет роста цен - в 22 % годовых).  А 30%-ый дисконт на строящееся жилье (разница между ценой рынка и стоимостью новостроек) приводит к дополнительной выгоде еще в 1,5 раза. Таким образом, цена купленной сегодня квартиры на первичном рынке как минимум удвоится. В случае такого роста цен, который мы наблюдали в этом и ожидаем в следующем году, цены за этот срок вырастут намного больше, чем в два раза.
 
- Какие типы коммерческой недвижимости Вы считаете наиболее инвестиционно привлекательными в перспективе?

Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании «Спектр недвижимости»:
- Сейчас интерес представляют либо отдельно стоящие здания, либо квартиры на первых этажах жилых домов, переведенные из жилого фонда  - для открытия бутиков и магазинов, которым невыгодно затеряться в большом торговом центре.

United Volga

 

Комментарии
Ваше имя:
Введите код: