«Досье»
Спец проект United Volga - досье на всех известных личностей
Рубрика «Интервью»
Корреспонденты UV общаются с главными действующими лицами сегодняшних новостей
Коротко: Ситуация на рынке труда Самары
Поволжская гильдия риэлторов - о наиболее актуальных проблемах рынка жилья

Какова сегодня ситуация на самарском рынке недвижимости, как она будет развиваться в дальнейшем, что дали строителям поправки в законодательство, и с чем связан рост цен на квартиры? Об этом и многом другом рассказывают  руководители комитетов Поволжской гильдии риэлторов (ПГР).

- Как повлияли новые законы о жилье на рынок недвижимости Самары?

Руководитель комитета ПГР по защите прав потребителей Максим Хвостов:
- Безусловно, принятие пакета новых жилищных законов в целом прогрессивно, поскольку они направлены на формирование рыночных отношений в сфере недвижимости. Есть несовершенства, которые исправляются как раз силами профессиональных общественных объединений, их совместного влияния на разработчиков законов.

Однако столь долго ожидаемые поправки к закону «Об участии в долевом строительстве…» ненамного смягчили жесткие требования, предъявляемые к застройщикам. Так что снижение темпов строительства продолжится, равно как и сохранение дефицита предложений.

Изменения, внесенные в жилищное законодательство, четко регламентируют работу застройщиков с населением и направлены в первую очередь на защиту интересов потребителя. Для многих строительных компаний, особенно небольших, изменения и поправки к законодательству не позволят продолжать работу с физических лицами в прежнем объеме, в частности и в области ипотеки.

Год, прошедший с начала действия закона «Об участии в долевом строительстве…», принес много новшеств. Новое законодательство заставило более внимательно изучить экономическую целесообразность продаж квартир на этапе строительства. При этом выяснилось, что застройщик теряет значительную часть возможной прибыли. Часть строителей, имея возможность получить кредиты под разумные проценты, пошли по пути строительства домов на заемные средства.

Это значит, что квартиры будут продаваться после регистрации как готовые и по ценам вторичного рынка, что значительно увеличит доходность проектов. А покупателей это лишит возможности приобретать относительно недорогие квартиры в строящихся домах. Совмещать строительство на кредитные (инвестиционные) средства и активную продажу прав долевого участия нецелесообразно. Да и банки заинтересованы в полном финансировании строительства объекта. Скорее всего, на этапе строительства будет продаваться незначительное количество квартир. Исчезнет столь сильная зависимость застройщиков от дольщиков.

Предложение продажи строящихся квартир уменьшится и даже при неизменном спросе это вызовет дополнительный рост цен. Речь идет о том, останется ли понятие «участие в долевом строительстве» или через какое-то время его просто не будет.

Руководитель юридического комитета ПГР Михаил Минаев:
- Собственно, это мы наблюдаем уже сегодня. Цены во многих объектах очень высоки - это говорит об уверенности застройщика в своих силах, об экономической устойчивости и… нежелании продавать на стадии строительства. Предложение, впрочем, есть – можно купить по этим ценам сегодня. Или ждать, когда дом зарегистрируют в Регистрационной палате и будут продавать как «вторичку», то есть как готовое жилье, но в новом доме. Разумеется, по более высоким ценам.По достаточно консервативным прогнозам общий рост цен на рынке в текущем году составит более 70%, по отдельным объектам – до 100%.

- В поправках к закону отменяется солидарная ответственность банков по обязательствам застройщиков перед дольщиками. Как это отразится на рынке?

Руководитель регионального органа по сертификации брокерской деятельности Сергей Канухин:
- Это очень позитивная поправка, которая должна привести к увеличению программ кредитования граждан на покупку  жилья. Сейчас банки охотнее кредитуют покупку готовых, зарегистрированных квартир – так называемый «вторичный рынок». 

Поправка дает возможность росту объемов кредитования строящейся недвижимости. Однако увеличение кредитных программ и вероятное смягчение требований к заемщикам вызовет приток денег в сегмент спроса, увеличит покупательную способность. А это в свою очередь вызовет новый виток роста цен. Вполне вероятно, что цены на квартиры первичного рынка вплотную приблизятся к ценам уже построенного жилья.

- Учитывая, что цены на квартиры стремительно растут, как при этом можно говорить о доступности жилья?

Член президиума ПГР Дмитрий Костюничев:
- Часто происходит подмена понятия «доступное жилье» понятием «дешевое жилье». «Доступное жилье» не означает его дешевизну, а указывает только на возможность проживания в новой квартире без полной оплаты стоимости, то есть на возможность получения ипотечного кредита. Таким образом, например, в европейских странах жилье является и доступным, и дорогим одновременно.

Дискуссии о доступном жилье ведутся уже не первый день. И сегодня уже можно говорить о том, что большая часть населения осознала, что под этим термином правительство подразумевало не директивное снижение стоимости квадратного метра, а в первую очередь комплекс законодательных изменений, призванных облегчить доступ к получению ипотечных кредитов.

Да, приток денег подстегнет спрос и цены снова начнут расти. Приостановить рост и устранить острый дефицит жилья способны только меры по увеличению предложения. Правительством была разработана программа «Доступное жилье», которая и должна была работать на баланс спроса и предложения и увеличить объемы строительства. К сожалению, первоначальные планы не воплотились в жизнь. Более того, некоторые из мер привели к обратному эффекту. За год с момента вступления в силу первых законопроектов из «жилищного пакета» количество предложений на рынке жилой недвижимости значительно сократилось. Что и вызвало повышение спроса.

- Можно ли как-то остановить этот рост? 

Руководитель комиссии по содействию по реализации программ «Доступное жилье» Лариса Чарикова:
- Существует достаточно много факторов, из которых складывается цена на недвижимость. Один из определяющих – баланс спроса и предложения. Предложение на вторичном рынке административно увеличено быть не может, а на первичном - тоже довольно сложно сделать это в короткие сроки - процесс может занять несколько лет.

Ипотека вызовет дополнительный спрос на жилье, а он и без того сейчас достаточно высок. И наглядно демонстрируют это цены на квартиры вторичного рынка - среднее значение стоимости кв. м. на вторичном рынке на август 2006 года составляет  39 000 рублей. И при этом люди готовы покупать по таким ценам, а банки – выдавать кредиты на покупку. 

Как известно, существует скрытый спрос и спрос платежеспособный. Скрытый составляют люди, которые нуждаются в изменении жилищных условий и не имеют на это средств. Массовое развитие ипотеки означает, что все те, кто сейчас имеет скрытую потребность в улучшении жилищных условий, перейдут в разряд платежеспособных покупателей. Не вызывает сомнений тот факт, что потребность в улучшении жилищных условий в Самаре - огромная. Естественно, если будет повышаться только спрос, а предложение останется на прежнем уровне - цены будут расти.

Руководитель регионального органа по сертификации брокерской деятельности Сергей Канухин:
- Сейчас ипотека работает на вторичном рынке жилья: есть собственность - есть ипотека. Сложнее с первичным жильем: собственности-то для оформления залога нет! Банкам выгодно и более безопасно кредитование готовых квартир, и это – одна из причин того, что застройщики начинают стремиться достраивать и продавать квартиры не в процессе возведения дома, а после регистрации.

Однако не надо считать, что причин роста цен – только в увеличении доступности кредитов. На Западе большая часть населения традиционно живет в долг, при этом цены на недвижимость растут по многим очевидным причинам: увеличение тарифов, смена политических реалий и так далее.

Сдержать цены может только создание условий для нормального функционирования всего строительного комплекса. Надо создавать условия для заинтересованности банков в кредитовании строительства, и возможности застройщиков эти кредиты получать.

Основой формирования себестоимости строительства являются цены на стройматериалы. И без поддержки их производителей комплекс мер по формированию цен на недвижимость будет неполным. Возможность получения дешевых кредитов производителями стройматериалов и самими застройщиками – вот меры, которые смогут сдержать рост цен на рынке строительства жилой недвижимости.

Руководитель комитета по развитию ПГР  Евгений Поберезкин:
- Для того чтобы не допустить тотального дефицита жилья и сбалансировать предложение, требуется принятие ряда мер экономического и юридического характера. Необходимо, прежде всего, модернизировать  процедуры выделения земельных участков под строительство.

Новые правила выделения земельных участков предусматривают  обязательное предварительное формирование земельного участка, что требует существенных затрат. Введение аукционов и конкурсов на участки искоренят теневые поборы за землю, но приведут к существенному её удорожанию. Однако без выделения земельных участков ни о каком росте предложения или даже сохранении его на прежнем уровне говорить невозможно.Другой момент – необходимо  введение программ кредитования застройщиков на длительный срок под сниженные процентные ставки. Такие кредиты позволят застройщику завершить строительство без привлечения средств дольщиков. Это будет способствовать появлению нового продукта – готового современного жилья, и минимизирует риски покупателей.

Снижение темпов строительства влечет уменьшение спроса на строительные материалы, и уже сегодня производство стройматериалов на многих заводах находится на критически низком уровне. В первую очередь требуется поддержка производства современных материалов.
Изменение строительных норм и правил, в частности норм об инсоляции позволит осуществлять строительство домов большей этажности по новейшим технологиям, снизить затраты на землю и соответственно темпы роста стоимости жилья. Комплексное принятие всех перечисленных мер позволит увеличить предложение квартир, что устранит дисбаланс на рынке и предотвратит дефицит жилья.

Комментарии
Ваше имя:
Введите код: