В этом году на рынке офисных помещений должно появиться много новых, масштабных проектов. Однако практически не один из заявленных бизнес-центров в Самаре еще не сдан. Тем не менее, в этом сегменте недвижимости, по мнению экспертов, наблюдается определенная стабильность – спрос-предложение сбалансированы, поэтому цены растут незначительно. Их дальнейшее увеличение будет зависеть от того, сколько офисных комплексов к концу года все же смогут сдать строительные компании.
В ожидании
Можно сказать, что пока рынок находится в ожидании новых площадей», - описывает сложившуюся в сегменте офисной недвижимости ситуацию Ирина Семенюк, директор риэлторско-инвестиционной компании «Камертон».
По данным аналитического центра инвестиционной компании «Дом», в 2006 году должно быть сдано несколько крупных объектов. Это деловой центр «Активный капитал» (общая площадь 5500 кв. м), следующие очереди «Витязя» (почти 64 000 кв. м) и «Делового мира» (19 000 кв. м), комплекс «Лазурный» (17 000 кв. м), «Биг-Бен» (13 000 кв. м) и «Вертикаль» (8500 кв. м).
Если эти планы к концу года все же будут выполнены, то на рынке появится порядка 150 000 кв. м площадей, для сравнения, в прошлом году в Самаре было сдано около 100 000 кв. м. Открывшиеся бизнес-центры
На данный момент в Самаре, по данным участников рынка, начали функционировать лишь два новых объекта - частично офисный комплекс компании «Бэл Девелопмент» и вторая очередь «Витязя».
Сданная очередь «Витязя», возведением которого занимается самарский риэлторско-строительный центр «Мабис», равна примерно 4000 кв. м. Как рассказал United Volga Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора центра «Мабис», третий, последний комплекс бизнес-центра и паркинг на 800 мест будут построен в 2007 году.
Также в июле этого года начали сдавать площади первого в Самаре офисного комплекса класса «А». Его строит московская компания «БЭЛ Девелопмент», полностью проект планируют реализовать в первом квартале 2007 года. Площадь объекта составит около 15 000 кв. м, сумма вложений равна $16 млн.
Нужно отметить, что по информации участников рынка, примерно 70% площадей во всех заявленных офисных центрах проданы на стадии возведения, а оставшиеся 30% владельцы планируют сдавать в аренду. По мнению Игоря Рязанова, заместитель управляющего компании «Информатика», это, вероятно будут не совсем ликвидные помещения – на верхних этажах, с неудачной планировкой.
Цена вопроса
За первое полугодие 2006 года цены на офисные помещения выросли несильно – в среднем на 15%. По данным Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки компании «Спектр недвижимости», стоимость 1 кв. м качественных офисов в центральных районах сейчас составляет от $1500 до $2000 и выше. В более отдаленных районах города, таких как Промышленный и Советский, один кв. м обойдется, естественно, дешевле - от $1000 до $1500.
При этом риэлторы отмечают, что цена офиса в любом случае будет зависеть от качества помещения, его характеристик – наличия или отсутствия удобного места расположения, парковки, ремонта, выделенных телефонных и Интернет-линий. Арендные ставки на самарские офисы почти не увеличились, и только в некоторых бизнес-центрах хорошего уровня они выросли примерно на 10%.
До конца года, по прогнозам экспертов, цены на офисную недвижимость могут подняться еще на 10-15%. Впрочем, рост цен на помещения для бизнеса будет зависеть от того, начнут ли функционировать заявленные объекты, или нет. В случае, если на рынок будет вброшено меньше площадей, чем было обещано, цены могут повыситься ощутимее.
«Мягкий» дефицит
Довольно спокойное повышение цен на офисную недвижимость эксперты объясняют балансом спроса-предложения на рынке. Дефицита, который наблюдался в Самаре на протяжении последних лет, уже нет, и это влияет на рост цен. По оценкам риэлторов, сегодня на рынке вполне хватает предложений, тот ажиотажный спрос, что был ранее, частично удовлетворен.
Помимо сдачи в 2005 году ряда крупных объектов, под офисы используются и первые этажи жилых домов, а также перепрофилированные помещения. Крупные объекты прошлого года, по данным ИК «Дом» и компании «Индэст-девелопмент» – очередь делового центра «Витязь» (9000 кв. м), «Деловой мир» (16 800 кв. м), а также офисные центры на ул. Ленинской/Вилоновской (10 000 кв. м) и на ул. Водников/Пионерской (8200 кв. м).
Структура спроса
Самыми дефицитными за 6 месяцев этого года риэлторы признают помещения от 100 до 150 кв. м. Такие площади в основном необходимы представителям малого бизнеса – различным туристическим, кадровым, риэлтерским агентствам. Тем не менее, был спрос и на большие, до 500 кв. м, офисы. В них, как правило, были заинтересованы крупные компании – как местные, так и национальные, так как бизнес в Самарском регионе развивается сегодня очень активно. В не менее большом дефиците были и офисы метражом от 30 до 50 кв. м. – такие нужны начинающим фирмам с ограниченным бюджетом.
Стоимость продажи 1 кв. м офисных помещений в Самаре по состоянию на август 2006 г., $
| Категория/район |
Центральные |
Нецентральные |
Отдаленные |
| Категория А |
- |
- |
- |
| Категория В |
2000-2500 |
1500-1600 |
- |
| Категория С |
1500-1700 |
1000-1200 |
500 |
| Категория D и E |
950-1000 |
650-700 |
300 |
Источник: данные риэлторско-инвестиционной компании «Камертон»
Стоимость аренды 1 кв. м офисных помещений в Самаре по состоянию на август 2006 г., руб.
| Категория/район |
Центральные |
Нецентральные |
Отдаленные |
| Категория А |
- |
- |
- |
| Категория В |
800-1000 |
500-600 |
- |
| Категория С |
500-700 |
350-450 |
300 |
| Категория D и E |
350-400 |
300-350 |
150 |
Источник: данные риэлторско-инвестиционной компании «Камертон»
