Если раньше сегмент складов был одним из самых медленно развивающихся на самарском рынке коммерческой недвижимости, то сейчас ситуация начала кардинально меняться. Несколько объектов появилось в прошлом году, в этом на стадии строительства также находятся два крупных объекта. Однако качественные склады по-прежнему в дефиците, так же, как и в прошлые годы. Комплексов класса «А» все еще катастрофически мало.
Интерес к рынку складских помещений эксперты объясняют рядом причин. В последние годы значительно увеличились объемы строительства торговых и офисных площадей, что может вызвать в дальнейшем перенасыщение в данных сегментах. Вследствие этого, инвесторы в будущем уже не смогут получать такую же высокую прибыль, как прежде, поэтому они и начинают вкладывать средства в рынок складов, который, к тому же пока является достаточно свободным.
«Сравнительная неразвитость сегмента складов в настоящее время объясняется во многом меньшей доходностью от строительства складов, чем от возведения офисов и торговых помещений, - поясняет Евгений Поберезкин, генеральный директор ИК «Дом». - Но в связи с тем, что последние два сегмента находятся в достаточно устойчивом положении и в них уже утверждены игроки, складские помещения постепенно начинают находить своих инвесторов».
Поберезкин также отметил, что судить о доходности бизнеса по строительству складов «в общем» нельзя. «Все зависит от конкретного проекта, который может быть как доходным, так и убыточным, – говорит он. - Уровень затрат на возведение складского комплекса зависит от целого ряда факторов, к числу которых относятся условия приобретения участка, стоимость прокладки коммуникаций, цена кредита на строительство».
По оценкам экспертов, доходность и сроки окупаемости проектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15-18%) и составляют около четырех-семи лет. Причем скорость окупаемости специалистами связывается с уровнем качества склада. Наиболее перспективным считается строительство логистических центров. Аналитики ИК «Дом» оценивают рентабельность таких проектов в 18-20% годовых.
«Учитывая, что на европейском рынке приемлемым уровнем рентабельности инвестиций в недвижимость считается 8-12% годовых, инвестиции в складскую недвижимость Самары можно считать очень выгодным вложением», - отмечают они.
«Довольно активное развитие рынка складской недвижимости связано с экспансией национальных компаний, которые требуют качественные площади», - добавляет Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании «Спектр недвижимости». – Инвесторы заметили спрос, и, поняв, что смогут заработать, начали вкладывать».
По оценкам местных экспертов, в Самаре сейчас около 70 000 кв. м площадей класса А, и около 300 000 кв. м - класса В. Определить число площадей более низких классов - С, D, E, крайне затруднительно. Из-за разнородности этих помещений подобные исследования провести очень сложно.
В прошлом году на рынке складских помещений появилось несколько крупных качественных объектов – склады компании «Аллегрето», «Имплозии», а также комплекс, который был построен прежними владельцами сети «Самара-Продукт».
В конце этого года будет полностью сдан в эксплуатацию складской комплекс «Средневолжской логистической компании» общей площадью 80 000 кв. м. Из них 55 000 кв. м составят склады класса «А», а 25 000 кв. м – класса «В». Комплекс расположен в Кинеле, и в нем уже функционируют 65 000 кв. м площадей.
Помимо этого, как рассказали порталу United Volga в «Мегакомплексе на Московском», в ноябре 2006 года должна быть сдана и первая очередь логистического комплекса класса «А», который строит компания «Виктор и Ко». Общая площадь комплекса будет равна 130 000 кв. м, а первая очередь – 31 000 кв. м. По планам, третью – последнюю очередь комплекса сдадут в эксплуатацию в сентябре следующего года.
Тем не менее, если характеризовать рынок складов в Самаре, то нельзя не признать тот факт, что площадей хорошего уровня, а тем более класса «А» все еще мало. Пока на рынке больше складов, не отвечающих современным требованиям - без вентиляции, систем регулирования температурного режима, с некачественным половым покрытием, а часто и совсем без отопления. «Многие крупные компании вынуждены строить их для себя сами», - говорит Ирина Семенюк, директор риэлторско-инвестиционной компании «Камертон».
И действительно, собственные склады есть у таких компаний, как «Нестле», «Балтика», «Аллегрето», аптечных сетей «Вита» и «Имплозия». Торговая есть «Перекресток», например, тоже планирует построить свой складской комплекс.
Справка United Volga:
По оценкам самарских риэлторов и строителей, комплекс класса «А» должен обладать рядом характеристик. Высота потолков складов высокого качества составляет 1—12 м, обязательно наличие бетонного пола с антипылевым покрытием, высокотехнологичных систем кондиционирования, вентиляции, регулирования температурного режима и пожаротушения, оптико-волоконных коммуникаций. Помимо этого, у склада высокого уровня должны быть погрузочно-разгрузочные доки, своя ж/д-ветка, возможность парковки для грузовых и легковых автомобилей, офисные помещения с отделкой.
Склады класса «В» отличаются тем, что некоторых перечисленных характеристик у них может не быть, отмечают эксперты.
