Дороговизна земли делает невыгодным строительство профилированных гаражных комплексов
Дефицит автомобильного жилья - проблема любого мегаполиса. Ежегодно число автомобилей в Самаре увеличивается на 15-18%, число же парковочных мест не прирастает от них даже наполовину. На 3-4 квартиры приходится одно парковочное место.
В Самаре ощущается острый дефицит гаражей. Снизить его помогут подземные паркинги, которые начали появляться в столице губернии. Пока их строительство в Самаре нерентабельно, отмечают эксперты рынка недвижимости, так как и в любом другом крупном российском городе, это сопряжено с целым комплексом проблем. Главная проблема - недостаток свободных площадок под строительство, особенно в центральной части города, где и наблюдается наибольший дефицит паркингов.
Дороговизна земли делает невыгодным строительство профилированных гаражных комплексов, так как их рентабельность в среднем на 40% ниже, чем жилой недвижимости. При точечной застройке, которая ведется в уже сложившихся микрорайонах, создаются только паркинги под домами, и количество мест в них может удовлетворить в лучшем случае лишь потребности самих новоселов.
Старая часть города, которая традиционно должна быть зоной деловой активности, развивается не слишком быстро. Кроме того парковки и транспортная доступность этого района отнюдь не на высоте.
Поэтому не случайна тенденция создания зон деловой активности в районах близких к историческому центру Самары. Во многих городах формирование деловых районов происходит не в самом центре, а в прилегающих районах, характеризующихся лучшей транспортной доступностью и возможностью создания паркингов.
Так, например, на сегодняшний день в Самаре происходит формирование деловых зон в своеобразном «треугольнике» (Московское шоссе и ул. Луначарского, ул. Мичурина), в том числе на ул. Урицкого, а также географически удаленной от исторического центра зоны, ограниченной пересечением Московского шоссе, ул. Советской Армии, пр. Карла Маркса.
Сегодня аналитики компании «Бекар.Консалтинг» оценивают объем офисных помещений в Самаре примерно в 100 000 кв.м. При этом большая часть существующих офисов - это реконструированные офисы, видавшие еще советские времена. Такие комплексы, естественно, невозможно в полной мере оснастить качественными паркингами.
Летом 2007 года стало известно, что под историческим центром Самары в районе площади Славы, Самарской площади и здания цирка будет построен подземный торгово-офисный комплекс. «Согласно разрабатываемому инвестпроекту, подземная инфраструктура составит по площади приблизительно 1 млн. кв. м. Около 30% будет отведено под офисные помещения, еще 30% под торговые площади, остальную часть займут паркинг и различные развлекательные центры», - отметил глава департамента по информационной политике и взаимодействию со СМИ правительства Самарской области Андрей Колядин. Строительство подземного комплекса рассчитано на срок до 2015-2020 годов.
Несмотря на то, что дефицит и ажиотажный спрос оказывают существенное влияние на стоимость машиноместа, есть и объективные характеристики, которые делают место в гараже более или, наоборот, менее дорогим.
Влияние на стоимость машиноместа оказывает расположение паркинга. Машиноместо в подземной автостоянке дома повышенной комфортности будет стоить дороже, чем аналогичное машиноместо в наземной автостоянке. Естественно, в элитном районе, на дорогой земле парковочное место по определению не может быть дешевле, чем в паркинге, который удален от центра города и находится в районе с жильем эконом-класса.
Качественные характеристики паркинга тоже серьезно влияют на его стоимость. Как для автомобилистов, так и для самих застройщиков есть существенные различия между парковочным местом в открытом паркинге и местом в закрытом, комфортном и теплом паркинге. В закрытом паркинге, где поддерживается оптимальная температура, не потребуется зимой очищать автомобиль от снега, прогревать двигатель и салон, а летом автомобиль будет защищен от прямых солнечных лучей и дождей. Такой вариант намного предпочтительнее для водителя и для автомобиля, но обходится он, конечно же, дороже.
Важным для автомобилистов критерием при оценке паркинга становится наличие сопутствующих услуг. К таким услугам могут быть отнесены меры по обеспечению безопасности - круглосуточная охрана, видеонаблюдение, система доступа. Вопрос безопасности - один из важнейших вопросов, имеющий множество нюансов. Поэтому система охраны в паркинге должна разрабатываться и поддерживаться профессионалами, которые имеют опыт в создании централизованных систем безопасности.
Времена, когда главными элементами охраны на автостоянке были сторож в будке и забор, давно ушли в прошлое. Сегодня у профессиональных охранных структур есть серьезные технические средства, призванные обеспечить высокий уровень безопасности для паркингов - объектов, имеющих свои нюансы и специфику при организации охраны.
Немаловажным является наличие регулярной профессиональной уборки. В паркинг в разные времена года приезжают автомобили с заснеженных или мокрых улиц, поэтому должны быть предусмотрены способы очистки гаража, его защиты от слякоти и грязи.
И, конечно же, важную роль играет возможность сервисного обслуживания автомобиля - ремонта и автомойки. Что касается последней, то при ее размещении в подземных паркингах жилых домов есть некоторые особенности.
Собственник машиноместа, как и собственник квартиры или нежилого помещения, обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему машиноместа, а так же участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Например, содержание машиноместа в подземной автостоянке жилого комплекса, обойдется от 60 до 90 рублей за 1 кв.м площади машиноместа. Для средней площади машиноместа в 18 кв.м ежемесячные расходы на содержание составят 42 - 62$. Данные расходы включают в себя такие разделы как электроснабжение, эксплуатация и техническое обслуживание инженерных систем, уборка гаража и прилегающей территории, охранные услуги и проч.
