Самарский рынок недвижимости близок к стабилизации, но произойдет она не раньше чем через год, считают эксперты. Рост цен на рынке недвижимости в 2007 году по сравнению с прошлым годом хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. По неутешительным итогам года, темпы строительства не превысили и 50%, а ипотека перестала быть двигателем спроса.
Как рассказала порталу United Volga исполнительный директор АН «Визит» Полина Карпенко, в целом 2007 год можно назвать достаточно стабильным и спокойным для рынка жилья. В этом году впервые за последние годы несколько сократился темп роста цен на жилье, хотя уровень цен еще пока достаточно высок.
Появились некоторые категории квартир, на которые цены вообще «встали». На другие рост цен стал не таким ажиотажным, но вместе с тем сохранился. В 2007 году значительно изменились предпочтения покупателей квартир. Но, как и раньше, цены продолжали расти, только снизился ежемесячный процент их роста.
Объясняется это тем, что, во-первых, платежеспособный спрос стал намного меньше цены, а во-вторых, цена предложения стала сильно отличаться от реальной цены сделки. По усредненным данным в период с конца 2006 по начало 2007 г.г. число проводимых сделок сильно сократилось, а база предложений постоянно растет. Из-за чрезмерно завышенных цен на жилье сформировался так называемый отложенный спрос – 50-60% потенциальных покупателей ждут понижения.
Спрос порождает цену
Сильно отличает 2007 год от предыдущих изменение ситуации на рынке первичного жилья, отмечает Карпенко. Этот сегмент рынка стал более стабильным и привлекательным. Строительные компании оправились после введения 214-го закона, многие стали публиковать проектные декларации, что привело к большей прозрачности рынка.
В свою очередь и граждане забыли о скандалах, связанных с банкротством застройщиков и остановкой строек и сориентировались, кому из строителей можно доверять. В результате спрос на новостройки в этом году на 15-20% превысил спрос на вторичное жилье. Это обусловлено, с одной стороны тем, что реализуется спрос предыдущих нескольких лет, с другой стороны, новое жилье с точки зрения планировки, метража, качества и цены выигрывает по сравнению со вторичным.
Если говорить о тенденциях развития рынка жилья в 2008 году, можно прогнозировать, что сегодняшние темпы роста будут сохраняться до апреля-мая следующего года, после чего можно ожидать более высоких темпов удорожания. Также будут продолжать корректироваться предпочтения покупателей.
Постепенно разрыв стоимости между 2-комнатными и 3-комнатными квартирами сократится (так как сейчас первые пользуются наибольшим спросом, а вторые почти «стоят») и покупатели будут более активно выбирать 3-комнатные квартиры.
Уже сейчас наблюдается движение покупательского спроса в сторону квартир большей площади, соответственно, «хрущевки» будут пользоваться меньшей популярностью. Люди начинают выбирать. И отдают предпочтение лучшим жилищным условиям.
Ипотека стала дорожать
Исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки Дания Вагапова рассказала, что ситуация на рынке ипотеки в 2007 году характеризовалась бурным ростом ипотечных операций. Весь этот период происходило снижение процентных ставок, изменялись требования к первоначальному взносу, наличию подтверждения доходов и т.д.
Население преодолело специфический менталитет в отношении ипотечных кредитов. В конце года произошло некоторое снижение темпов роста ипотечных кредитов по причине сокращения объемов предложения квартир на рынке и отказа продавцов работать через схемы продажи по ипотеке.
Причины снижения строительства жилья также лежат в оттоке покупателей с рынка кредитования в связи с недобросовестностью некоторых застройщиков и последовавшей затем истории с обманутыми дольщиками.
В результате неготовности участников рынка к новым требованиям закона строительные компании не смогли заложить строительство новых объектов. Работы на старых площадках были приостановлены. Соответственно, произошло сокращение строительства и предложения жилья. А это в свою очередь ограничило возможности потенциальных заемщиков воспользоваться ипотечным кредитом, так как возросли требования к первоначальному взносу и сумме кредита.
Все выше и выше
По дороговизне жилья Самара на пятом месте (53 тыс. рублей за кв. метр) после Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Новосибирска. «В 2007 году цены на строящуюся недвижимость в различный районах города выросли на 40-70%. В следующем году, на мой взгляд, рост будет ниже и составит около 30-50%, - считает генеральный директор строительной компании «Портал» Игорь Михеев.
Генеральный директор АН «Дисса» Максим Хвостов считает, что абсолютный рост цен на недвижимость в будущем году достигнет 30%. «Хотя нет никаких факторов, которые бы повлекли за собой рост цен, в будущем году нет. Но нет и перспектив увеличения объемов строительства и в целом стабильности, поэтому и спрос покрываться не будет», - говорит он.
Ассоциация строителей России, поводя итоги года, отметила, что за период с января 2007 года по декабрь 2007 года средневзвешенный рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции составил 28,08 %. Рост себестоимости строительства составил 30,41 %.
«Предпосылок для их удержания на рынке недвижимости нет, - считает вице-президент ассоциации «Группа предприятий «Берег» Вячеслав Сидорович. - Этому виной удорожание многих мощностей, в том числе и стройматериалов».
Безусловно, в росте цен на строительные материалы, кроме объективных факторов (рост цен на сырье, энергоносители, топливо и перевозки) прослеживается откровенная спекулятивная составляющая, отмечают эксперты.
Рост цен на строительные материалы и, соответственно, себестоимости строительства, пока еще не является определяющим фактором роста цен на рынке недвижимости. Рост связан, прежде всего, с дисбалансом спроса и предложения. Однако при таких темпах роста себестоимости строительства, - она скоро будет реально «подпирать» первичный рынок жилья и заставит застройщиков повышать цены, отмечают эксперты.
Рынок «вне закона»
По информации областного правительства, план по вводу жилья в Самаре выполнен менее чем на половину. Похожие проблемы испытывает первичный рынок всего Самарского региона. «Уже ясно, что план по вводу жилья в 2007 г., как и в 2006 г., фактически выполнен не будет — в области введено лишь 42% (675 800 кв. м жилья) от запланированного объема», — заявил министр жилищно-коммунального хозяйства Самарской области Павел Донской.
Одной из главных проблем ввода жилья министр назвал длительный процесс оформления разрешительной документации на строительство и заявил о намерении выйти на федеральный уровень с инициативой сократить сроки получения разрешений на строительство до двух месяцев и уменьшить число согласующих инстанций.
В конце прошлого года произошла смена главы города Самары, а за ней и полностью обновился руководящий состав городской администрации. В наследство новому руководству города досталась масса проблем, в том числе и в строительной отрасли.
- Я надеюсь, что 2008 год станет временем создания новых принципов работы на строительном рынке, принятия прозрачных, понятных, доступных «правил игры», - говорит Михеев. - Было бы замечательно, если бы администрация Самары совместно с монополистами – ресурсосберегающими организациями выработало тарифную сетку в зависимости от того или иного района города, стоимости подключения единицы мощности электроэнергии, газа, тепла, воды к строящимся объектам. Областной администрации хотелось бы пожелать не ограничиваться разрешительными, подготовительными и контролирующими функциями на рынке застройки.
По словам Михеева, администрация области должна стать «паровозом» строительства на больших территориях, самостоятельно формировать земельные участки под строительство, часть из них выставить на торги, а освоением, то есть проектированием и строительством объектов, на другой части заниматься самостоятельно, вплоть до реализации строящегося жилья и нежилых помещений.
- Я уверен, что это будет выгодно и бюджету и жителям области, - признался Михеев. - Правительство области должно выработать четкий механизм перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений для строительства различных объектов, необходимо определить конкретные земельные участки, перевод которых возможен, условия, необходимые для этого перевода.
Как рассказал порталу Вячеслав Сидорович, власть, прокуратура, другие административные структуры наконец-то начали активно вмешиваться в строительство в Самаре и устранять тот хаос, который в нем творится не один год, хотя на строительном рынке Самары здоровой конкуренции еще нет и не будет, пока рынок будет «вне закона».
Что касается прогнозов, то, эксперты сходят в том, что в ближайшее время ситуация резко меняться не будет. Предпосылок к кардинальным изменениям на рынке недвижимости на данный момент нет. А вот к весне 2008 года темпы роста цен на жилье могут возрасти.
При этом цены на первичную недвижимость будут расти с опережением темпа инфляции, примерно на 15-18% в год. Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения.
Денис Федоров, специально для портала United Volga
