Офисы Самары расширяются во всех направлениях
Деловой мир Самары прирастает крупными федеральными и иностранными компаниями. А значит, перспектива в развитии рынка офисной недвижимости существует. В целом, рынок офисной недвижимости Самары считается молодым, развивающимся и недооцененным, считают эксперты. На сегодняшний день он продолжает увеличиваться во всех секторах.
Согласно исследованиям, в среднем на одного офисного сотрудника в Европе приходится порядка 14 кв. метров офисной площади, а в юридических компаниях - 17 кв. метров.
В Москве в расчете на душу населения приходится порядка 0,5 кв. метров офисных площадей, в Париже этот показатель приближается к 6 кв. метрам (на 8 млн жителей приходится более 46 млн. кв. офисных площадей), в Лондоне - на уровне 3 кв. метра.
По разным оценкам в 2007г показатель обеспеченности офисными площадями в Самаре составлял примерно 0,15 кв. метров на одного жителя. Несмотря на это, уровень деловой активности растет из года в год.
Повышаются и требования арендаторов к уровню комфортности, инженерного обеспечения, объему предоставляемых услуг. Деловой мир Самары прирастает крупными федеральными и иностранными компаниями. А значит, перспектива в развитии рынка офисной недвижимости существует. В целом, рынок офисной недвижимости Самары считается молодым, развивающимся и недооцененным, считают эксперты. На сегодняшний день он продолжает увеличиваться во всех секторах.
Как рассказала порталу United Volga менеджер по аренде строительной компании «Портал» Арина Макарова, наиболее престижными в настоящее время являются центральные улицы города, где самые высокие пешеходные и транспортные потоки. Старая часть города развивается не слишком быстро в связи с тем, что парковки и транспортная доступность этого района отнюдь не на высоте. Поэтому очевидна тенденция создания зон деловой активности в районах, близких к историческому центру Самары. Самые крупные офисные центры расположены на территории Ленинского, Октябрьского и Железнодорожного районов. В других районах города офисные помещения присутствуют в меньших объемах, считает Макарова.
Спрос на офисные помещения в регионе растет опережающими темпами, отмечает аналитик ИК «Финам» Сергей
Фильченков. Предлагаемые на рынке помещения заполнены более чем на 93%. В то же время дефицит составляет более 10%. Проблема в том, что требования к офисным помещениям у арендаторов смещаются в сторону центров классов B и A, в то время как в более низком по классу сегменте уровень цен завышен. По-прежнему наблюдается дефицит помещений банковского формата, отдельных, вне офисных центров.
Специалисты компании «Индэст-Development» также считают, что большим спросом по-прежнему продолжают пользоваться помещения, расположенные на первых этажах жилых зданий, отдельно стоящие помещения. Кроме того, по результатам исследования, риэлторами в последнее время отмечается увеличение спроса на офисные помещения, расположенные в специализированных бизнес-центрах среднего и выше среднего класса.
Это стимулирует девелоперов создавать более качественный продукт, способствуя тем самым развитию рынка офисной недвижимости в сторону повышения качественного уровня объектов.
По данным пресс-службы «Индэст-Development», традиционно спросом пользуются офисы, расположенные в центральной части города: в Самарском, Ленинском, Октябрьском районах. Кроме того, среди самарских арендаторов и собственников наметилась тенденция поиска офисов, расположенных на окраинах города в проходных местах: в Кировском, Промышленном, Железнодорожном районах.
По данным экспертов, прирост средневзвешенной цены на офисные помещения в 2007 году составил 35,2%. Арендные ставки увеличились на 13,3%. Сегодня ценовой размах за кв. метр офисного помещения - от 600 до 2 тыс. рублей в месяц.
Самым весомым является сектор офисов класса C, D, на долю которого приходится более 70% офисных площадей города (новых и реконструированных старых). Распределение офисных площадей по городу крайне неравномерно - большинство функционирующих и строящихся офисных объектов классов «А» и «В» располагаются в центральных районах города, основной проблемой которых является загруженность транспортных магистралей и отсутствие свободных площадок, считает руководитель отдела оценки и аналитики АН «Визит» Наталья Бадова.
По мнению аналитиков ИК «Финам», основными проблемами офисной недвижимости так и останутся - получение разрешений под застройку, практически отсутствие возможности строительства в историческом центре. Хорошим решением проблем была бы реализация планов по смещению деловой активности в географический центр города между ул. Авроры и ул. Советской Армии.
В последние годы в Самаре активно ведется строительство новых бизнес-центров, но все же можно отметить, что ниша офисных центров класса «А» заполнена незначительно, считает Арина Макарова.
В Самаре наблюдается активный спрос на офисные помещения класса «А» с удобным месторасположением, развитой инфраструктурой. Предпочтение отдается компаниям, зарекомендовавшим себя на рынке коммерческой недвижимости, предлагающим потребителю качественные офисные помещения, которые достойны разместить в своих зданиях офисы представительского класса. Для масштабного проекта МФК «Самара-Сити» ( класс «А», «В+»,около 96 000 кв. метров) выбрана площадка в Железнодорожном районе, обладающая хорошей транспортной доступностью, близостью к историческому центру города. Возможно, именно здесь сформируется будущий центр деловой активности города.
21-этажное здание комплекса общей площадью более 74 500 кв. метров будет включать в себя торговый центр, который будет расположен на первом этаже здания с главным входом с ул. Урицкого. и отдельным входом для супермаркета со стороны ул. Мечникова. Общая площадь торговой зоны 5086 кв. метров, в том числе супермаркет площадью около 2930 кв. м
Также в комплексе предусмотрено место для офисных помещений, которые расположатся в соседнем корпусе в этажах со 2-го по 19 й. На первом этаже корпуса будут размещены входные группы бизнес-центра (главный акцентированный вход - с пересечения ул. Урицкого и Мечникова и дополнительный вход - со стороны ул. Дерябинской); филиал банка; спортивный клуб.
Арина Макарова полагает, что основная перспектива развития рынка офисной недвижимости в Самаре - в расширении зон деловой активности в сторону Промышленного и Советского районов, например, вдоль Московского шоссе.
При этом должны учитываться многие факторы, в частности состояние транспортной инфраструктуры города, а главное - решаться задачи ее реконструкции.
Денис Федоров, специально для United Volga
