В 2008 году любой желающий сможет купить себе дворец, усадьбу или часовню XIX века. Разрешение на подобные приобретения, с одной стороны, является единственной реальной возможностью спасения памятников от полного разрушения. С другой стороны, несовершенство законодательства может послужить их полному уничтожению.
C 1 марта 2008 года вступят в силу поправки в законодательство, открывающие возможность приватизации объектов культурного наследия. По сути, эти изменения отменяют мораторий на приватизацию памятников федерального значения, наложенный в 2002 году.
Все обязательства по сохранению, использованию и популяризации объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, а также по государственной охране объектов культурного наследия федерального значения, передаются от федерального центра регионам. Для исполнения данных функций в регионах должны быть созданы специальные органы власти, создан единый государственный реестр объектов, а также проведена экспертиза памятников.
При регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия или оформления на него договора аренды новый собственник или пользователь принимает на себя обязательства по сохранению памятника. Эти обязательства являются ограничениями права собственности на объект и указываются в соответствующем охранном обязательстве собственника. Такой документ должен включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению.
По информации Россвязьохранкультуры, приватизации будут подлежать в первую очередь те объекты, которые изначально создавались как частная собственность - усадьбы, домовые церкви, часовни. По данным Министерства культуры и массовых коммуникаций, таких объектов на территории РФ насчитывается около 90 тысяч.
По информации правительства Самарской области, к 2005 году на территории Самарской области на государственную охрану были приняты 483 объекта культурного наследия (памятники истории и культуры), в том числе 57 - федерального значения и 426 - регионального значения; а также 19 объектов археологического наследия федерального значения.
Как рассказал порталу United Volga помощник руководителя Поволжского управления Росохранкультуры Дмитрий Лакоценин, пока в Самарской области не существует официального реестра объектов культурного наследия. Пять лет назад подобный реестр был составлен, но сегодня он потерял актуальность, так как многие здания пришли в негодность. Более того, отметил чиновник, Самарской губернской думой еще не принят закон «Об объектах культурного наследия, расположенных на территории Самарской области», в котором регламентированы полномочия по охране памятников, а также способы финансирования их реставрации и восстановления. Без реестра и законопроекта потенциальные собственники смогут сносить культурные памятники и строить, например, новостройки, чем сегодня страдает старая Самара, подчеркнул Лакоценин.
По словам консультанта отдела по сохранению культурных ценностей и развитию традиционной культуры Департамента культуры Администрации Самарской области Александра Аксарина, сама приватизация должна произвести только положительный эффект как для сохранения культурного наследия Самары, так и для собственников, многие из которых заинтересованы в реставрации памятника, а не его сносе.
Вице-президент по развитию Строительной компании «Портал» Борис Сабуров рассказал, что большинство архитектурных памятников располагается в историческом центре Самары, что придает им особую ценность в глазах собственников крупных компаний. Этот факт оказывается особенно актуальным еще и потому, что в этой части города дефицит предложения объектов недвижимости, пригодных для целей девелопмента, в принципе, очевиден. Именно поэтому ценность объектов культурного наследия, представленных в прогнозном плане приватизации на 2008 год, для некоторых крупных компаний очевидна. Кроме того, такие здания, безусловно, являются имиджевыми, статусными, и приобретение их в собственность или на правах аренды впоследствии будет указывать на уровень и возможности компании.
Приобретая архитектурный памятник, собственник или арендатор может столкнуться с рядом проблем, предупреждают эксперты. Одна из них - фактический износ здания. Чтобы устранить недостатки, причиненные временем, придется потратить заметные средства на реставрацию. То же самое касается и коммуникаций, которые чаще всего находятся в весьма плачевном состоянии. Возникают некоторые сложности с их заменой, так как многие архитектурные памятники строили, как говорится, «на века». Поэтому есть реальный риск повредить здание.
Кроме того, приобретая архитектурный памятник, компании предстоит подписать так называемый охранный договор, условия которого формируются в зависимости от состояния здания, уточняет Борис Сабуров. Этот договор четко регламентирует обязательства пользователя в отношении данного исторического объекта. И здесь потенциального покупателя может ждать ряд подводных камней, в том числе, связанные с обязательной реставрацией здания и ограничениями в его эксплуатации. Борис Сабуров говорит, что на Западе, например, где много частных памятников, их владельцы обречены тратить огромные средства на содержание объекта. И если эти условия нарушаются, владельцы могут быть лишены права собственности в судебном порядке.
Борис Сабуров отметил, что к настоящему моменту в Самаре пока нет прецедентов приватизации объектов культурного наследия. Этот сегмент рынка еще не сформирован. Поэтому говорить о соотношении цены квадратного метра памятника и рыночной стоимости сложно. Одно можно сказать с уверенностью: цена каждого архитектурного памятника, включенного в прогнозный план приватизации, будет определяться в ходе торгов.
Решая вопрос о приобретении исторического здания (или какой-то его части) в аренду, прежде всего, необходимо думать не столько о выгоде, сколько о том, готова ли компания взять на себя всю ответственность по его надлежащему содержанию. Кроме того, нужно четко представлять себе соотношение арендной платы и ценности данного конкретного объекта культурного наследия, а также насколько затраты на приобретение его в аренду и последующее содержание окупят преследуемые компанией задачи.
Также необходимо остановиться на тех проблемах, которые могут ожидать арендатора. По мнению Сабурова, эти проблемы связаны с тем, что на практике те органы, которые сдали объект культурного наследия в аренду, зачастую ведут непонятную политику, например, препятствуя государственной регистрации договора аренды, втягивая арендатора в судебные процессы. Компаниям порой приходится тратить годы на то, чтобы доказать свое добросовестность, как арендатора, в суде, рискуя при этом потерять уже потраченные средства. Возможность возникновения подобных ситуаций, опять же, связана с отсутствием четкой законодательной базы, регулирующей отношения в данной сфере, и практики приватизации объектов культурного наследия на самарском рынке.
