Покупая квартиру с помощью ипотеки, заемщик обязан застраховаться от рисков. Их перечень зависит от нескольких факторов. Порой заемщику могут отказать в ипотечном кредите, не дав согласие застраховать его.
Кредит на покупку квартиры или дома всегда сопровождается страхованием. Ипотечный кредит - это в большинстве случаев долгосрочный займ, который банк выдает человеку на срок от 5 до 25 лет и даже более.
Директор самарского филиала ОАО «Росгосстрах» Владимир Золотарев рассказал порталу U-Volga, что договор ипотечного страхования заключается между страховой компанией и физическим лицом - заемщиком (страхователем) в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), в роли которого выступает банк. При этом заемщик также является крайне заинтересованным лицом в страховании, т.к. с помощью страхового полиса он защищает свое имущество и гарантирует себе и своей семье сохранение привычного уровня жизни. Особенно это касается случаев, если человек (заемщик) заболеет или попадет в катастрофу, что приведет к потере трудоспособности. Страховая компания на основании договора осуществит выплату в размере имеющейся на момент страхового случая задолженностью перед банком.
Директор Департамента ипотечного страхования РОСНО Арсен Широян отметил, что при наступлении страхового случая имущество остается в собственности заемщика или членов его семьи. При установлении 1 или 2 групп инвалидности заемщику, страховая компания погасит за него кредит в банке, и у него во владении останется имущество, уже ничем не обремененное. Кроме того, он может получить дополнительную выплату, равную разнице между страховой суммой и его задолженностью.
В случае смерти застрахованного лица, страховая компания погашает кредит, и имущество переходит к наследникам застрахованного. Если же страховой случай затрагивает имущество, то страховая компания может посчитать имущество полностью погибшим и погасить задолженность страхователя. При этом в собственности страхователя останется поврежденное имущество, стоимость которого может составлять до 30% от первоначальной стоимости.
К сожалению, иногда повреждение имущества влечет за собой гибель или травмы людей, находящихся в нем, говорит Широян. Так бывает во время пожара, взрывов и т.п. В таком случае страховая компания произведет две страховые выплаты по обоим рискам. Одна выплата погасит задолженность по кредиту, вторая пойдет застрахованному лицу или его наследникам.
Владелец агентства «Страховой Советник Кокорев» Олег Кокорев рассказал, что в разных банках существуют разные подходы к ипотечному страхованию. Некоторые банки (ВТБ-24, Росбанк) требуют от заемщика все 3 составляющих ипотечного страхования так же, как поступают банки в США.
Другая группа банков предлагает ипотечные кредиты, обременяя заемщиков только страхованием объекта недвижимости и страхованием жизни заемщика. Самая крупная часть банков, включая Сбербанк РФ, требует только страхования объекта недвижимости.
Существуют региональные банки, которые совсем не используют ипотечного страхования для защиты своих интересов.
Банки ограничивают выбор страховщиков закрытым списком аккредитованных компаний. Страхование по списку банка в основном дороже, чем при свободном выборе страховщика.
В качестве объекта недвижимости чаще всего выступает квартира или частный дом, но иногда это участок земли, на котором планируется строительство жилья. Ставки по страхованию квартир начинаются от 0.117%. Среди страховщиков, аккредитованных в Сбербанке, минимальная ставка 0.15%. Страхование земли носит фиктивный характер, так как к данному объекту применяют риски как к дому или квартире.
Однако банки принимают такие странные полисы страхования земли, чтобы формально выполнить требования Центрального Банка о нормативах обязательного резервирования при кредитовании различных категорий заемщиков. При страховании объектов недвижимости отказы в страховании почти не случаются, отмечает эксперт.
Страхование заемщиков на случай смерти и утраты трудоспособности производится обычно на сумму, равную или увеличенную от 10 до 20 % от суммы текущей задолженности перед банком по ипотечному кредиту. Договор страхования заключается на срок действия кредитного договора и оплачивается раз в год. Страховые тарифы начинаются от 0.3% в год. Если супруга (супруг) заемщика приносят в общий семейный бюджет не менее 30-40%, некоторые банки настаивают, чтобы они также были застрахованы. При страховании жизни и здоровья страховщики в зависимости от величины страховой суммы проводится анализ состояния здоровья заемщика с помощью анкетирования, медицинского упрощенного освидетельствования или более полного обследования. Анализ состояния здоровья влияет на размер страхового тарифа, но в отдельных случаях может привести к отказу в страховании.
При титульном страховании страховая компания гарантирует возмещение потерь, если сделка позднее будет признана недействительной. Например, из-за того, что при подготовке к продаже объекта недвижимости были нарушены права ребенка. Сотрудники страховых компаний изучают документы по квартире, чтобы свести риск расторжения сделки к минимуму. Стоимость страхования от 0.15% в год. Чем больше сделок было совершено с квартирой, тем выше будет тариф.
Именно по данному виду страхования больше вероятности получить отказ в принятии на страхование, говорит Олег Кокорев, хотя юристы банков проверяют документы заемщиков, бывают случаи, когда страховщики находят проблемные места в документах на недвижимость и производят отказ.
При выборе страховой компании Кокрев рекомендует не поддаваться давлению и не страховаться в кэптивной (дочерней) страховой компании банка, пока не сравните стоимость ее услуг с конкурентами. Там может быть самый высокий тариф. Нужно постараться выбрать оптимальные полисы у аккредитованных в банке страховых компаний. Можно это сделать самому. Однако если, подходить основательно, следует обратиться к профессиональному страховому посреднику.
Руководитель ККО в Самаре ООО «Городской Ипотечный Банк» Елена Битяй отмечает, что наличие лидеров и аутсайдеров в отрасли ипотечного страхования объясняется не барьерами, а рынком: страховщики, предлагающие лучшие продукты и технологии, становятся лидерами, увеличивают свои портфели и за счет этого продолжают снижать тарифы, тем самым еще больше повышая свою конкурентоспособность.
Тарифы по ипотечному страхованию за последние несколько лет существенно снизились, что является хорошим подтверждением адекватного конкурентного уровня в этой отрасли.
Выбор страховщиков - прерогатива банка, признается Битяй, и осуществляется по нескольким критериям, которые включают в себя финансовое положение страховой компании, репутация, качество предлагаемого страхового покрытия, тарифы, сроки принятия решений, опыт по выплате страхового возмещения по ипотечному страхованию и иные факторы.
Золотарев говорит, что рынок жилья в Самаре пока нестабилен. Большинство самарцев уже значительно более грамотно подходят к вопросу совершения сделок купли-продажи. Тем не менее, все равно есть риск потерять собственное жилье, причем даже прожив в нем нескольких лет.
Лишь небольшое число самарцев, совершающих сделки купли-продажи недвижимости, идут на добровольное страхование титула. Это обусловлено, прежде всего, их ложной «уверенностью» в проверке на юридическую чистоту квартиры риэлторами. Хотя, как показывает печальный опыт, подобные проверки не могут давать стопроцентной гарантии, отмечают эксперты. Безусловно, все участники рынка недвижимости несут ответственность за свои действия в соответствии с законодательством.
Однако ни один государственный орган, никакая коммерческая организация не будут отвечать своим имуществом за действия неких третьих лиц при совершении сделок. Равно как и за другие случаи, последствия которых могут негативным образом отразиться в будущем.
При заключении сделки с недвижимостью всегда существует немалая вероятность того, что право собственности на объект может быть оспорено, а понесенные убытки не с кого будет взыскивать.
