Рост цен на недвижимость с начала года эксперты объяснили несколькими факторами: кризис на фондовом рынке, возможность дефолта, а также опасениями, связанными с выборами президента. Стоит ли ждать изменений на рынке недвижимости в эпоху Дмитрия Медведева?
После вступления Дмитрия Медведева на высший руководящий пост, было подписано несколько указов в сфере жилищного строительства. Один из них - «О мерах по развитию жилищного строительства» предусматривает передачу земель, находящихся в федеральной собственности, в земельный фонд для последующего строительства жилья. Речь идет о миллионах гектаров, и в перспективах такая мера увеличит темпы строительства и снизит его стоимость.
Следующим указом, связанным с жилищным регулированием, стал Указ «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.». Указ предписывает завершить до 1 мая 2010 года обеспечение жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий. Обеспечение жильем названных в указе ветеранов будет произведено за счет средств федерального бюджета, при этом норма жилой площади на одного человека составит 22 квадратных метра. Указ требует при формировании бюджета на 2009 год и на период 2010 и 2011 годов предусмотреть ассигнования на эти цели.
Более того, с 1 октября 2008 года будет ликвидирован Российсккий фонд федерального имущества (РФФИ) и упразднено Федеральное агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). В соответствии с подписанным указом, функции упраздняемых служб будут переданы Федеральному агентству по управлению государственным имуществом.
Как рассказала порталу U-Volga исполнительный директор Самарского областного Фонда жилья и ипотеки Дания Вагапова, в ближайшее время рынок недвижимости меняться не будет. Должно пройти некоторое время, когда могут быть изменены подходы к целевым программам, национальным проектам. В них должны будут внесены коррективы, которые позволят изучить как положительный, так и отрицательный опыт, накопленный за время реализации проектов. Заложенные в программу объемы строительства жилья в перспективе должны как-то стабилизировать ситуацию, зафиксировать ее на определенном этапе. Учитывая позитивную тенденцию увеличения роста средней заработной платы, которая наблюдается во всех сферах, фиксация стоимости квадратного метра на определенном уровне смогла бы решать проблему более динамично и продуктивно, считает Вагапова.
Позиция Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) должна выстраиваться на поддержку и рефинансирование региональных программ, участие в которых принимают бюджеты тех или иных регионов, считает Вагапова. Кредиты, выдаваемые с учетом бюджетной составляющей (это кредитование, например, молодых семей) должны рефинансироваться федеральным агентством для того, чтобы обеспечить приток внебюджетных средств в регионы.
Эти схемы можно прописать, учитывая, что практически везде есть региональные операторы АИЖК, которые взяли бы на себя основную роль строительства такого жилья, предоставление таких кредитов и рефинансирования их через федеральное агентство. «Я думаю, это один из главных моментов», - отмечает Дания Вагапова. - Конечно, хочется ожидать, что проблема формирования цены на рынке за счет присутствия в ней таких составляющих, как цена монополистов на воду, газ, свет, отопление, должна быть решена, даже может быть с участием какого-то силового механизма, когда государство предоставляет определенные законодательно прописанные преференции. Потому что на сегодня 30-40% стоимости жилья - это цена монополистов. Отсюда вытекает следующая составляющая стоимости жилья - стоимость приобретения прав на застройку. Если решатся вопросы бюрократических барьеров, прохождения согласований, подготовки этих участков, то мы сможем говорить о доступности цены квадратного метра для основной части населения».
Руководитель ККО в Самаре Городского ипотечного банка Елена Битяй считает, что система ипотечного кредитования должна и будет развиваться только при условии использования рыночных механизмов и принципов, включая формирование процентной ставки. Нет смысла искусственно снижать ставки по ипотечному кредитованию. Ставка при выдаче кредита учитывает стоимость привлечения ресурса, экономические показатели в стране, риски, инфраструктуру рынка. Следовательно, естественным, рыночным способом снижения ставок может быть именно возможность привлечения долгосрочных дешевых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Банки ведут себя в соответствии с запросами и требованиями рынка. Если снижение ставок происходит не рыночными механизмами - ничего позитивного для кредитных учреждений это не несет, так как нарушается логика рынка. В результате нерыночного вмешательства происходит искусственное снижение процентных ставок, - как следствие - банки будут вынуждены подстраиваться под условия, тем самым уменьшая доходность. Они фактически становятся заложниками ситуации, полагает Елена Битяй.
Ректор учебного центра «Финам» Ярослаа Кабаков также считает, что негативных изменений на рынке недвижимости можно не ждать, поскольку, во-первых, сохраняется преемственность курса, а во-вторых, передача власти с сохранением путинской команды была ожидаема и заложена в цены.
Меж тем, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев считает, что в следующем году возможно появление дифференцированного налога на недвижимость, базирующегося на рыночной стоимости жилья. Дмитрий Медведев неоднократно высказывался за изменение существующего налогообложения недвижимости. Введение такого налога может изменить конъюнктуру рынка. Если он будет введен, не все категории граждан смогут себе позволить содержать жилье большой площади, следовательно, и спрос на жилье, за содержание которой надо будет платить дополнительные деньги, резко упадет.
Денис Федоров, специально для U-Volga
