Российскому рынку торговых площадей угрожает экспансия Запада

Для российских девелоперов, инвестирующих средства в рынок торговой недвижимости, наступают нелегкие времена. По прогнозам Российского союза торговых центров (РСТЦ), в ближайшие годы в стране будет ощущаться избыток торговых площадей, что неизбежно повлияет на перераспределение сил между игроками. В этом случае лидирующие позиции могут занять западные компании, которых, в отличие от российских инвесторов, не пугает перенасыщение рынка, пишет "Бизнес".

Столичный рынок торговой недвижимости продолжает активно развиваться, хотя эксперты уже говорят о его скором насыщении и усиливающейся конкуренции между уже существующими проектами. Однако пока подобные прогнозы не останавливают девелоперов. Непростая ситуация складывается и в регионах.

По мнению Войцеховского, в ближайшее время произойдет перенасыщение торговых площадей в Нижнем Новгороде, Воронеже, Ярославле, Калининграде, Самаре и Екатеринбурге. Формально перенасыщение уже зафиксировано в Санкт-Петербурге, отмечает представитель РСТЦ.

Эту точку зрения не поддерживает директор департамента торговой недвижимости петербургского офиса Colliers International Арина Сендер: "В некоторых районах города, например на Пулковском шоссе и в Приморском районе, действительно высокая концентрация торговых центров. В то же время Красносельский, Красногвардейский, Калининский и Кировский районы слабо охвачены торговыми сетями". По данным Colliers International, на конец прошлого года в северной столице насчитывалось всего 600 тыс. кв. м качественных торговых площадей, что гораздо меньше, чем в Варшаве (1,2 млн кв. м), Москве (1,9 млн кв. м), Гамбурге (2,5 млн кв. м).

И все же многие эксперты стараются не спешить со столь категоричными выводами о насыщении регионального рынка торговых помещений. "Сегодня в регионах тоже строится много торговой недвижимости, но их качество оставляет желать лучшего", - с грустью отмечает руководитель отдела торговой недвижимости СВ Richard Ellis/Noble Gibbons Нина Новикова.

С ней соглашается Андрей Шанин: "Значительная часть даже новых торговых центров, строящихся в региональных столицах, просто не соответствуют европейским стандартам качественных ТЦ". Как следствие, и в регионах в скором времени могут наступить времена редевелопмента и реконцепции неудачных проектов, уверены эксперты.

По словам Шанина, в основном это будет чревато для владельцев ряда ТЦ, построенных два-три года назад, поскольку от них начнут уходить арендаторы. "Спрос же на качественные торговые площади будет только повышаться с приходом все большего количества торговых операторов в региональные центры России", - настаивает он.

И хотя многие аналитики очень уверенно говорят о насыщении рынка торговых помещений как столицы, так и регионов, они надеются, что новый импульс к развитию этому сегменту придаст приход в Россию глобальных торговых операторов с Запада. "Российский рынок торговой недвижимости становится все более привлекательным для иностранных инвесторов, так как он становится прозрачным, цивилизованным, а в игру вступают все большее количество профессиональных девелоперов", - рассуждает вице-президент группы компаний RIGroup Дмитрий Котляренко.

По словам Войцеховского из РСТЦ, западные игроки не боятся перенасыщения рынка, а ждут, когда закончатся средства у российских инвесторов, чтобы прийти и "обвалить весь рынок". "Фонды готовы много заплатить за объект, даже если в результате покупки рентабельность центра снизится с 20% до 6%", - настаивает Войцеховский. Ему вторит Андрей Шанин из Jones Lang LaSalle:

"Преимущество зарубежных игроков перед российскими участниками рынка заключается в том, что западные фонды могут привлекать в девелоперские проекты более дешевые деньги". Дешевое финансирование позволяет западным игрокам увеличивать сроки окупаемости объектов до 8-12 лет, в то время как для российских участников оптимальный срок не должен превышать пяти лет, соглашается Вадим Ефимкин из "Ташира".

Сегодня, по данным Praedium, доходность инвестиционных приобретений уже готовых площадей составляет 10%. "Транснациональные девелоперы - это реальная сила, с которой российским участникам рынка торговой недвижимости придется считаться", - убеждена Новикова.